Preguntes freqüents (FAQS) fase1: abans del projecte

Després de quasi 20 anys al capdevant del meu estudi i havent sentit algunes preguntes amb certa freqüència m’he decidit a escriure les preguntes freqüents (FAQS) per tots aquells que hagin d’embarcar-se en un projecte d’arquitectura o interiorisme.

Per tal de fer-ho més digerible he decidit dividir les FAQS en les 3 grans etapes de tot projecte:
• Abans del projecte
• Durant el projecte i l’obra
• Després de l’obra

Així doncs aquesta serà la primera entrega “Abans del projecte” d’aquests 3 capítols dels FAQS que més em feu.

Abans del projecte hi ha 3 preguntes clau:

1. Què em costarà?
2. Processos i terminis
3. Gestions

1. QUÈ EM COSTARÀ?

Aquesta és la GRAN pregunta i la resposta, ja us ho avanço, no és senzilla. Perquè no hi ha dos projectes iguals ni tampoc dues obres iguals però això no vol dir que haguem d’anar a cegues.
En primer lloc heu de tenir LA CONVERSA amb el vostre arquitecte o interiorista per exposar quines són les vostres necessitats i aspiracions, i molt important també quina seria la forquilla d’inversió prevista. Sí, sé que això pot semblar que estigui fora de lloc però cal que el vostre tècnic que és qui vetllarà pels vostres intersos tingui una orientació per saber si les aspiracions són més o menys realistes. Per això és fonamental tenir una cita inicial on s’exposaran aquests punts de partida, a banda d’altres que us amoïnin o us interessin.

El preu de l’actuació la determinen bàsicament 3 conceptes:

• Cost de l’obra
• Cost del projecte
• Altres despeses.

COST DE L’OBRA

Amb la superfície d’actuació (sigui obra nova o reforma) i les característiques del que voleu fer es podrà fer un pressupost aproximat per metre quadrat.
Ara bé si el que volem és saber ja un preu més aproximat jous recomano que demaneu uns estudis previs. Aquests acostumen a tenir un cost entre un 12 i un 15% del cost del projecte però és feina avançada i per tant no suposa un sobre cost d’aquest.
Amb els estudis previs podrem ja començar a veure distribucions i es podrà fer un pressupost per capítols més ajustat.

COST DEL PROJECTE

El cost del projecte també serà diferent en funció de la naturalesa de la intervenció. No és el mateix una casa d’obra nova que la reforma d’un pis o la rehabilitació d’un hotel.
Els honoraris tècnics es calculen en base al cost de l’obra i quan més gran és l’obra menys percentatge representen els honoraris. Cal que demaneu què inclouen els honoraris tècnics ja que a vegades inclou el projecte de reforma però no l’interiorisme. És important que tot el servei que necessiteu estigui inclòs.
En termes generals es pot comptar entre un 8% en grans obres i un 15% en reformes petites. Això és orientatiu però amb les dades que es disposaran (superfície d’intervenció, tipus d’intervenció i cost aproximat d’obra) es pot calcular aquest cost.

ALTRES DESPESES

Altres despeses seran totes aquelles derivades i que tenen també relació amb el tipus d’intervenció i la ubicació d’aquesta i que no són opcionals.
Entre aquestes hauríem de comptar amb:
– Cost del visat del projecte
– Taxes i impostos municipals d’obres i residus
– Assegurança d’obra
– Altres tècnics en funció de la intervenció: aparellador (en cas de reformes de certa envergadura), enginyer d’activitats (en cas d’activitats com restaurants, oficines, hotels, espais docents…).

Amb aquests 3 punts tindreu, a grans trets quin serà el cost de l’actuació que vulgueu fer.

2. PROCESSOS I TERMINIS

Els timings és una cosa que cal que tingueu clara des de l’inici. Córrer massa ens va sempre en contra.

Fa anys un client amb qui tinc molt bona relació em va dir:

Per anar de Barcelona a Girona pots trigar entre 50 minuts i una hora i quart en funció de quan ràpid vagis però no podràs mai trigar 20 minuts.

I això és aplicable a tot. Tu pots escurçar els terminis de les coses fins a un punt però més és impossible.

Aquests processos i terminis variaran en funció de la naturalesa del projecte.

A grans trets us detallo processos i terminis:

PROJECTE:

Es divideix en

Projecte bàsic (amb el que es demana la llicència d’obres que pot variar entre un mes a 4 mesos) i on es detalla la intervenció, les distribucions, i normatives aplicables.

Projecte executiu on es detallen tots els plànols tècnics, instal·lacions, materials, i també els amidaments per fer el pressupost detallat. Aquesta fase del projecte es pot desenvolupar mentre es tramita la llicènica d’obres (tenint en compte que a vegades es demana esmenar algun punt per part de l’Ajuntament).

Amb el projecte executiu acabat es demanen pressupostos (normalment a 3 contractistes mínim) per tal de fer el comparitiu d’ofertes i un cop es decideix amb qui es treballarà, i amb la llicència d’obres concedida es poden iniciar els treballs.

És molt important que els pressupostos es demanin amb el projecte perfectament definit i que no s’iniciin les obres si no s’ha tancat el pressupost. Tot això ens evitarà canvis, aturades i endarreriments en la fase d’obra.

3. GESTIONS

Tal com he avançat a l’apartat anterior és important conèixer quin tipus de llicència d’obres hem de sol·licitar. Això en les primeres converses amb el tècnic us ho pot avançar per saber si anem bé de temps respecte la previsió que tenim d’inici d’obra.

Hem de comptar sempre entre 1 mes i 4-5 mesos ja que moltes vegades els expedients queden aturats en terminis per esmenes que sol·licita l’Ajuntament.

Per espais que requereixin llicències d’activitats caldrà fer la consulta a l’enginyeria per tal que facin els tràmits en paral·lel, sobretot si cal alguna documentació o informe previ (com bombers, patrimoni o altres).

Espero que amb aquestes tres preguntes us hagueu pogut fer un mapa mental del que cal que tinguem en compte abans del projecte.

 

Vols saber-ne més?! Contacta’m i en parlem!